Анализ предложения жилья. Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие продуктов к некоторому обозримому количеству классов. Основой классификации является объединение отдельных объектов в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга.

Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:

  1. тип использования: сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории при застройке;
  2. тип прав: обычно это собственность или аренда;
  3. экономические характеристики: ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне или высокодоходных групп населения или офисные здания классов А, Вили С);
  4. местоположение: классификация может быть пространственной (центр/окраины/пригороды) или основанной на других параметрах (транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т. д.);
  5. физические характеристики недвижимости (например, для жилья это число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создается двумя источниками; вновь строящимся жильем (первичный рынок жилья) и уже бывшим в использовании (вторичный рынок жилья). Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих типов жилья, существенно различаются. Так, активность застройщиков нового жилья на продажу определяется следующими факторами:

  1. цены и доступность земельных участков под застройку; в данном случае понятие доступности включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов, в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительные условия местных градостроительных требований и т.д.;
  2. цены и доступность строительных материалов и механизмов;
  3. цены и наличие подрядчиков;
  4. продуктивность доступных строительных технологий;
  5. уровень конкуренции на данном рынке;
  6. доступность финансирования строительства, в том числе условия кредитования строительства;
  7. ожидания застройщиков относительно будущего, прежде всего относительно уровня платежеспособного спроса населения.

Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими факторами:

  1. характеристики потенциальных продавцов этого жилья (возраст семейное положение, социальное положение);
  2. экономические факторы (характеристики состояния местной, региональной и национальной экономики, которые могут повлиять на стратегию населения в отношении продажи своего жилья);
  3. изменение местных факторов (транспортная доступность, качество окружающей среды, локальная политическая ситуация);
  4. объем имеющегося предложения на вторичном рынке жилья (такой фактор, как отток населения из данной местности, также должен приниматься во внимание);
  5. ожидания населения относительно будущего.

Для подготовки практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу следует:

  1. выяснить количество существующих единиц жилья, заселенных и новых, еще не заселенных;
  2. выяснить, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год);
  3. оценить, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу;
  4. оценить, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство;
  5. сделать прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

При необходимости оценить предложение в каком-либо конкретном подсекторе жилья на продажу этот подсектор должен рассматриваться с точки зрения только что описанной выше процедуры прогноза. В частности, это касается разбивки суммарного предложения на интервалы цен. При анализе конкурентоспособности и ожидаемых темпов реализации любого проекта строительства или реконструкции считается очень полезным прямое обследование всех конкурирующих проектов (т.е. проектов, находящихся в стадии активной рекламы). Для этого рекомендуется собрать информацию по следующим вопросам:

  1. местоположение проекта;
  2. описание предлагаемого продукта;
  3. структура цены (базовая цена плюс надбавки за те или иные дополнительные удобства);
  4. тип покупателей или арендаторов;
  5. удобства и услуги, предлагаемые в проекте;
  6. финансовые программы, предлагаемые клиентам для их привлечения (условия покупки или арендных договоров, условие субсидий и т. д.);
  7. темпы реализации, т. е. сколько единиц было продано или сдано в аренду (в расчете на месяц или на год) с момента начала распродажи до момента обследования.

Применение этого метода выгодно вдвойне, поскольку он позволяет оценить сильные и слабые стороны данного проекта по сравнению с конкурирующими и, следовательно, оценить возможное поглощение его рынком при условии неизменности спроса. Кроме того, тщательный анализ конкурирующих проектов позволяет иногда выработать правильную маркетинговую тактику.

Недостатками метода тотального обследования конкурирующих проектов являются одномоментность даваемой им картины и невозможность сделать какие-либо заключения о динамических тенденциях.

Анализ емкости рынка жилья. Центральная идея анализа емкости рынка какого-то типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и определить соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп.

Понятно, что для того, чтобы такое наложение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен с выделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрение условного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, что анализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800 новых квартир (600 — для семей с детьми, в том числе 250 — повышенного качества; 200 — для одиночек, в том числе 100 — повышенного качество), предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартир на вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могут рассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, повышенное качество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартир повышенное качество имеют 150. В результате наложения классификаций спроса и предложения можно сделать следующие выводы:1) суммарное предложение новых квартир на 100 ед. меньше ожидаемого спроса;2) структуры спроса и предложения не соответствуют друг другу:

  • имеется нехватка больших квартир (начиная с трехкомнатных),
  • так как их будет введено 550 при спросе на 600;
  • наблюдается недостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в 250 ед. вводится только 150;
  • ожидается перепроизводство стандартных больших квартир, так как при потребности 350 ед. вводится 400;
  • останется неудовлетворенным также спрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 ед. вводится только 150, причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится к высококачественным квартирам;

3) таким образом, можно ожидать неудовлетворенного спроса на высококачественные квартиры — 100 больших и 50 небольших, при этом только малая часть этого спроса, не превышающая 10-20%, может оказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья на вторичном рынке;4) следует ожидать проблем с продажей новых стандартных квартир — из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым по качеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнению с реальностью, но он иллюстрирует основную идею так называемого абсорбционного анализа, т. е. определения количества единиц товара, которое данный рынок в состоянии поглотить в единицу времени. Если необходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить друг на друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и прогноза спроса на данный конкретный вид недвижимости. В реальности подобный прогноз сопряжен с таким количеством неопределенностей, дополнительных соображений, а также с отсутствием информации, что часто его просто невозможно осуществить, не призвав на помощь интуицию и неформализуемый опыт.

Оценка потенциального заемщика. Общие сведения о заемщике. Помимо результатов анализа жилищного строительного рынка кредитору, рассматривающему возможность кредитования проекта жилищного строительства, необходимо располагать данными квалифицированного обследования своего потенциального заемщика. Это позволит перейти от абстрактных выводов рыночного анализа к более конкретным заключениям относительно фирмы, которая планирует выступать в качестве застройщика и запрашивает в этих целях строительный кредит.

Чтобы получить общее представление о заемщике, помимо традиционно запрашиваемых данных о юридическом наименовании, организационно-правовой форме, деятельности на рынке и структуре кооперации (основных поставщиках, подрядчиках, покупателях и инвесторах), необходимо выяснить, какие строительные проекты, аналогичные тому, на который запрашивается кредит, были реализованы ранее данной компанией и насколько успешно. Исходя из данных, полученных в результате предварительных обсуждений, специалисты кредитной организации формулируют начальное мнение о целесообразности выдачи кредита данному клиенту, его квалификации на рынке недвижимости, а также планируемых размере и структуре кредитной сделки.

Всегда бывает полезно оценить управленческие возможности фирмы-застройщика, чтобы выяснить запас прочности проекта со стороны менеджмента.

Отзывы бывших и нынешних партнеров, клиентов фирмы с этой точки зрения могут оказаться незаменимыми.

Если же податель заявки на строительный кредит к этому времени уже был клиентом банка, у последнего появляется отличная возможность своими силами собрать ряд важных данных:

  • были ли предоставленные клиентом в предыдущем заявлении на кредит данные точными и исчерпывающими;
  • каким был опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;
  • в какой степени стороны оказались удовлетворены сложившимися деловыми отношениями.

В дополнение к обычному кредитному анализу, проводимому банком согласно требованиям банковских процедур принятия решения о выдаче кредита, для повышения степени надежности кредитной сделки (а кредитование строительства, как уже отмечалось, относится к одному из наиболее рискованных видов бизнеса) желательно провести специальный финансовый анализ, состоящий в более подробном изучении баланса и иных отчетных документов заявителя на кредит, а также в сопоставлении запланированных на период реализации строительного проекта доходов и расходов от прочей деятельности.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика. Важнейшим этапом анализа заявки на кредит является анализ финансового состояния заемщика, позволяющий сделать прогноз относительно его способности вести строительный проект, гасить кредит и выполнять прочие финансовые обязательства. Основой для такого анализа служат документы финансовой отчетности компании:

  • балансы предприятия за три года, представленные поквартально, а за последний год — помесячно;
  • расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кредитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделу «Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения»,
  • расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи «Поручительства выданные»,
  • отчеты о прибылях и убытках за три года;
  • отчеты о движении денежных средств за три года;
  • бюджеты предприятия за три года;
  • отчеты о движении основных средств за три года с расшифровками.

Кредитный инспектор выполняет необходимый для данной сделки анализ финансового состояния заемщика, в общем случае состоящий из следующих компонентов:

  • доходы от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);
  • активы и пассивы заемщика (изучаются структура активов по степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);
  • рентабельность активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственного капитала заемщика);
  • показатели ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущий покрытия и общий покрытия);
  • финансовая устойчивость (оцениваются коэффициенты автономии, финансового рычага, обеспеченности оборотных средств собственными средствами);
  • движение денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);
  • задолженность перед бюджетом и исполнение других обязательных платежей (изучаются степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);
  • анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т. п.);
  • сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, которым предоставляются кредиты в банке.

Заемщик должен продемонстрировать достаточность своего собственного капитала для реализации проекта и покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если в проект вложено менее 30% его стоимости, связанные с ним риски резко возрастают).

По аналогичной же схеме проводится финансовый и хозяйственный анализ компаний, которые будут выполнять функции генерального подрядчика и основных субподрядчиков, поскольку любая из них, в принципе, может стать источником серьезных проблем для всего строительного проекта.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: