Анализ работы предприятия-заемщика с банками. Поскольку конечной целью обследования потенциального заемщика является заключение о его надежности и вероятности погашения выданного ему кредита (андеррайтинг), полезна информация и о том, имеет ли данная фирма опыт взаимоотношений с банками и всегда ли она полностью выполняла свои обязательства перед ними. В России получить подобные сведения бывает довольно сложно, тогда как за рубежом, в условиях более развитой системы сбора, хранения и поиска информации о кредитной истории заемщиков (как физических, так и юридических лиц), практическое применение этих данных — повседневная и ставшая обязательной практика получения информации от кредитных бюро.

Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту.

После того как банк, сформулировавший для себя на подготовительном этапе приоритетные направления работы на рынке жилищного строительства, выбрал удовлетворяющие его заявления на строительные кредиты, а затем изучил соответствующий сегмент рынка и самого заемщика, наступает очередь детального и окончательного анализа непосредственно проекта, для реализации которого запрашивается кредит.

Исходные материалы готовятся организацией, обратившейся за кредитом. Это нормальная практика, потому что заемщик не только лучше изначально знает проект, но и должен продемонстрировать банку это знание и готовность делиться имеющейся у него информацией в полном объеме. Конечно, банковские сотрудники могут самостоятельно проанализировать все показатели готовящегося проекта, но это значительно увеличит стоимость подготовки проекта и в конечном счете не будет выгодно ни одной из сторон.

Проект анализируется с точки зрения как строительной, так и экономической и юридической составляющих. В первую очередь внимание обращается на разрешительную и техническую документацию на земельный участок и проект строительства, которые должны быть согласованы с большим количеством соответствующих служб.

Далее изучаются и проверяются обоснованность представленных заемщиком строительных смет, глубина проработки маркетинговой части проекта, соответствие ценовых параметров строительства и реализации готовых площадей рыночным тенденциям. В обязательном порядке выясняется наличие у заемщика собственных средств для финансирования оборотного капитала в процессе реализации проекта. Экономический анализ проекта завершается построением финансовой модели и расчетом финансовых потоков по проекту, а также анализом чувствительности проекта (составляется несколько прогнозных сценариев, традиционно называемых оптимистичным, пессимистичным и реалистичным).

При изучении строительных затрат следует различать две их категории — основные и дополнительные.

Основные затраты включают затраты на архитектурные, инженерные, топографические работы, затраты на приобретение и использование стройматериалов, расходы на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущего собственника, арендатора), озеленение и благоустройство территории, а также накладные расходы, прибыль, платежи подрядчикам и т.д. Одной из целей анализа основных строительных затрат является выяснение того, не завысил ли заемщик суммы, заложенные на производство работ на ранних стадиях строительства (целью такой политики заемщика может быть его желание получить уже на ранних стадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может быть подтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Дополнительные расходы по строительному проекту включают: платежи за оформление кредита, выплату процентов по кредиту в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитета; средства на непредвиденные расходы. Все указанные суммы должны быть экономически обоснованы в готовящемся бизнес-плане проекта.

Результатом анализа ТЭО проекта является вывод относительно эффективности и жизнеспособности предложенной схемы его финансирования. Очень важный аспект данного анализа — построение модели потоков денежных средств, вобравшей в себя все запланированные расходные и доходные статьи строительного проекта. Построенные на базе современного компьютерного программного обеспечения, такие модели позволяют не только оценить мельчайшие детали финансового плана проекта, но и использовать их в дальнейшем для регулярного мониторинга и своевременного выявления возможных осложнений.

Помимо технико-экономического анализа собственно строительного проекта банк, заинтересованный в минимизации своих рисков при кредитовании, должен выяснить целый ряд других вопросов, связанных с достаточностью обеспечения кредита. В этих целях проводится дополнительный анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту, заключающийся в оценке его стоимости, ликвидности и юридической чистоты.

В принципе, в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных прав заемщика или сами имущественные права:

  • залог земельного участка или права аренды земельного участка, выделенного под застройку;
  • залог вновь создаваемого объекта недвижимости;
  • залог строительной техники;
  • залог строительных материалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;
  • залог прав по контрактам, заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализации проекта;
  • залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;
  • залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог ценных бумаг и т.п.);
  • поручительство третьего лица;
  • банковская гарантия;
  • страховка строительных и монтажных рисков, а также страхование чистоты права собственности заемщика на возводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;
  • иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

Однако при выборе и оценке предмета обеспечения следует руководствоваться общим правилом: обеспечение должно иметь тесную связь со строительным проектом. Поэтому обычно — в тех правовых системах, которые это позволяют, — главным предметом залога служит непосредственно земельный участок и строящийся объект, ведь в любой момент времени этот единый объект недвижимости имеет определенную рыночную цену, которая при грамотном подходе кредитора никогда не превышает суммы выданных к этому моменту кредитных средств. Единственная проблема заключается в том, что в некоторых странах рыночная цена объекта сильно зависит от того, какие права имеются на землю, признан ли официально, с юридической точки зрения, данный строящийся объект недвижимостью или нет.

Специфика управления кредитами на жилищное строительство. Управление кредитом, выданным на строительство жилья, — не слишком сложное, но требующее постоянного внимания дело. Залог успеха заключается в регулярном мониторинге проекта, архитектурном и инженерном надзоре за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств, и в этом одна из главных особенностей таких кредитов. Наилучшие результаты достигаются в том случае, если этим занимаются непосредственно банковские сотрудники, но можно пользоваться и услугами дополнительных помощников и консультантов, работающих по временным контрактам.

Необходимость постоянного контроля за строительным проектом объясняется возможностью нецелевого использования средств, выделенных для его финансирования. В случае с покупкой готового жилья все относительно просто: банку достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, то «золотое правило» кредитора заключается в том, чтобы никогда и ни при каких обстоятельствах не выдавать заемщику все деньги, которые он просит. И это вполне мотивированно. Строительство занимает как минимум несколько месяцев, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем это может произойти не обязательно по вине заемщика, но и по независящим от него обстоятельствам. Поэтому принятый в международной практике стандартный порядок выделения средств при кредитовании строительства заключается в поэтапном кредитовании фактически произведенных работ.

Более того, международная практика в этой области такова, что кредит выдается не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат.

В частности, в ходе работ над совершенствованием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ были предложены варианты оценки затрат застройщика на отдельные виды работ. Предлагаемые поправки в закон содержали норму, согласно которой в случае, если это предусмотрено договором долевого строительства, застройщик вправе потребовать выплаты ему авансов после завершения каждого из основных этапов строительства. При этом размеры авансов, установленные договором, не могут превышать:

  • 25% — после возведения оснований и фундаментов, а также несущих и ограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотрено проектной документацией (нулевой цикл);
  • 15% — после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной части здания (надземная часть);
  • 30% — после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектной документацией (монтаж инженерного оборудования);
  • 30% — после завершения наружных и внутренних отделочных работ, предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).

Общую последовательность финансирования строительных проектов с привлечением кредитных средств можно представить следующим образом:

  1. начальные собственные средства застройщика (собственные инвестиции, обычно не менее 30%, расходуются, как правило, на приобретение земельного участка и разработку проектной документации);
  2. оборотные средства застройщика для временного финансирования очередного этапа строительных работ;
  3. проверка банком-кредитором проделанной работы и закупленных материалов;
  4. выдача банком-кредитором соответствующего транша кредитных средств с одновременным возвратом оборотных средств заемщика;
  5. финансирование следующего строительного этапа за счет оборотных средств заемщика и т.д.

Если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту не хватает для завершения строительства, заемщик согласно стандартным требованиям обязан обеспечить недостающее финансирование за свой счет.

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту. К проверке заемщика могут привлекаться аудиторские фирмы и другие специализированные организации. Проверка, как правило, осуществляется за счет заемщика и лишь в отдельных случаях за счет банка. Погашение строительного кредита осуществляется в обратном порядке, и в этом еще одна интересная его особенность. Несмотря на то, что размер банковского кредита составляет обычно 50 — 80% суммарных затрат по проекту, т. е. на долю банка при продаже готового объекта, казалось бы, должно приходиться 50 — 80% от продажи, банки часто настаивают на так называемом ускоренном графике погашения кредита.

Заключается он в том, что в зависимости от конкретных договоренностей на погашение кредита может направляться либо 90% выручки от продажи готовых объектов, либо порядка 110% величины вьщанного кредита в расчете на единицу построенной площади. При этом после состоявшейся продажи 50 — 80% построенных объектов (квартир или домов) банк полностью получает назад выданный кредит и выходит из игры. Остальные поступления от продаж или аренды недвижимости находятся в распоряжении застройщика и прочих инвесторов. Таким образом, прибыль от реализации проекта будет содержаться в поступлениях, полученных после выплаты заемщиком обязательств по кредиту, а риск неполучения этой прибыли остается за заемщиком. Такая политика основана на том, что цель банка как кредитной организации заключается в предоставлении максимально надежных и возвращаемых в срок кредитов, в получении прибыли не от реализации конкретных проектов, а от взимаемых процентных платежей за пользование кредитами.

По финансовой схеме выплаты процентов большинство строительных кредитов относятся к типу «шаровых кредитов», или кредитов с «шаровым» платежом (рис. 24.3). В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода, за счет реализации построенного объекта или рефинансирования кредита на иных (более выгодных для заемщика) условиях, предполагающих, что обеспечением по кредиту уже выступает готовый объект недвижимости. Обычно такие кредиты выдаются на относительно короткий срок (до 5 лет), Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом) в течение периода строительства, перенося основную нагрузку по платежам на период реализации объекта.

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону или объект недвижимости не будет завершен. Кроме того, негативное влияние могут оказать существующий риск неликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.

Если все пойдет по плану, т.е. согласно утвержденным изначально ориентирам, банк может согласиться на кредитование дополнительных работ по отделке помещений «под заказ» для нужд отдельных покупателей или арендаторов (кредитные средства так же, как и ранее, перечисляются банком лишь после выполнения работ). Эта окончательная отделка требует повышенного внимания и квалифицированного труда, так как именно от этой фазы подготовки объекта недвижимости к сдаче в аренду (или к продаже) будут в конечном счете зависеть степень успеха реализации проекта и стабильность получения дохода от недвижимости.

После окончания жилищного строительства застройщик часто сдает недвижимость в аренду. Это происходит, например, при строительстве недвижимости смешанного типа — с жилыми помещениями на верхних этажах и с коммерческими площадями на нижних. Именно на этом этапе, когда все доходы уже будут получены или выйдут на стабильный уровень, и формируется реальная доходность строительного проекта.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: