Любой крупный проект, а тем более новая программа бизнеса начинается со всестороннего анализа перспективного направления и выработки стратегии продвижения по нему. В практическом плане это означает подготовку концепции развития нового вида кредитования, кредитной политики, идентификацию четких ориентиров развития, которые в дальнейшем смогут показать, насколько успешной или неудачной оказалась реализация новой концепции.

На подготовительном этапе банк готовит также полный комплект материалов и форм документации, которую он впоследствии будет использовать для работы с клиентами.

Несмотря на очевидные временные затраты, это позволяет значительно упростить и ускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Некоторые из документов банк должен иметь в виде образцов или бланков, остальные должны просто присутствовать в списках необходимой документации (например, в перечне документов, обязательных для рассмотрения банком кредитной заявки).

Приступая к кредитованию жилищного строительства, банк определяет общие параметры рынка, на который предполагает выйти:

  • географическое положение и политическую ситуацию;
  • экономические, социальные и демографические характеристики;
  • основные виды недвижимости и др.

В рамках общего анализа более подробному исследованию подвергаются те сегменты рынка, где планируется непосредственное осуществление конкретных проектов, если таковые имеются. В случае кредитования строительства многоквартирных жилых домов или коттеджной застройки для продажи такой анализ должен затронуть:

  • уровень цен продаж жилья на данный момент;
  • проверку наличия непроданного жилья с распределением по предполагаемым ценам продажи;
  • текущие и прогнозируемые объемы продажи жилья с разбивкой по ценам;
  • типичные финансовые механизмы подобных проектов за последнее время;
  • планируемые или уже реализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренцию рассматриваемым проектам;
  • предпочтительные характеристики проектов, наиболее интересных для кредитора.

Поскольку банк заинтересован в правильном выборе месторасположения строительства, ему необходимо иметь следующую информацию:

  • достоинства и недостатки строительной площадки;
  • возможности использования прилегающих территорий;
  • направления деятельности в данном районе;
  • наличие магазинов и других объектов обслуживания;
  • доступность объектов коммунального назначения;
  • наличие транспорта.

Банк всегда должен учитывать вероятность возникновения на своем перспективном сегменте рынка конкурирующих проектов застройки и иметь готовый план действий на этот случай.

Прием и обработка заявлений на строительный кредит. Основанием для начала работы по предоставлению строительного кредита является поступление от заемщика в банк кредитной заявки с пакетом пояснительной документации. Эти документы содержат ключевую информацию о запрашиваемом кредите:

  • цель кредита (строительство многоквартирного жилого дома, строительство коттеджей для продажи и т. п.);
  • сметную стоимость проекта;
  • размер кредита;
  • срок кредита;
  • предлагаемое обеспечение кредита;
  • источники погашения кредита;
  • источники средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;
  • краткую характеристику заявителя, информацию о направлениях его деятельности и деловых партнерах.

Банк должен стремиться к тому, чтобы заявки, поступающие от потенциальных заемщиков, были изначально максимально полными и информативными. Это значительно упростит дальнейшую работу банковских сотрудников по анализу и подготовке проекта.

Обработка заявки на строительный кредит начинается с переговоров с заемщиком. В зависимости от специфики заемщика, характера кредитной заявки и предлагаемого обеспечения кредитный инспектор, который обычно отвечает за подготовку кредитных дел, привлекает к участию в переговорах банковских специалистов нужного профиля. То же делает и сторона заемщика. Такие переговоры позволяют снять ряд вопросов, возникших у сторон, при этом иногда сразу становится понятно, что продолжение сотрудничества вряд ли целесообразно, а иногда, наоборот, обе стороны подтверждают желание активно продвигать совместный проект.

Дальнейшая обработка заявки на строительный кредит заключается в трехкомпонентном анализе; анализе рынка, в условиях которого предполагается реализовывать проект, анализе компании-заемщика и комплексном анализе собственно жилищного строительного проекта.

Анализ рынка жилья. Общее содержание анализа рыночных условий реализации жилищного строительного проекта.

Анализ рынка перед принятием решения о выдаче кредита на реализацию проекта строительства или реконструкции жилья-обязательный компонент первоначального анализа. Такой анализ представляет собой один из нескольких элементов, совокупность которых позволяет судить, принесет ли проект доход, который необходим, чтобы заемщик вовремя рассчитался с банком за кредит.

В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основные элемента, дающие возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации:

  1. при подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико-экономическое обоснование проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения;
  2. тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта;
  3. до окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости;
  4. банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа — убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т. е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита.

Формально говоря, этот анализ может в значительной степени сводиться к проверке исходных предположений, количественных данных и конечных результатов, перечисленных в предыдущих трех пунктах, если они выполнены в полном объеме. Но даже в этом случае — случае только проверки — банку необходимо владеть адекватными методами сбора информации и анализа рынка.

На практике часто оказывается, что технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта, предоставленное застройщиком, больше сфокусировано на характеристиках собственно проекта и не содержит достаточного обоснования ряда основных параметров, связанных с состоянием рынка жилья в целом. Например, может отсутствовать убедительный анализ такого важного показателя, как скорость распродажи построенного объекта. Ситуация с российскими застройщиками, обращающимися за кредитами, очень часто именно такова. В этом случае банк должен восполнить этот пробел сам, и тогда анализ рынка жилья, проводимый банком, явно выходит за пределы проверки предоставленных ему обоснований и отчетов.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка жилья в идеале должно быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты правильно проведенного анализа рынка могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. Многие исследователи подчеркивают, что тщательный анализ рынка на разных стадиях процесса застройки является ключом к успеху проекта. При этом очень важно постоянно отслеживать текущее состояние и тенденции местного рынка жилья. Необходимо подчеркнуть, что анализ рынка необходим банку и в тех случаях, когда речь идет не о жилищном строительном кредите, а о тех или иных формах прямого инвестирования в проект строительства или реконструкции жилья с целью дальнейшего получения дохода от этой недвижимости. Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту. Другими словами, необходимо выяснить количество специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (т. е. куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год — в зависимости от целей рассмотрения). Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах.

Во-первых, относительно определенного класса недвижимости, вне зависимости от какого-либо конкретного проекта. Например, следует выяснить, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе при ценах в заданном интервале. Чтобы ответить на этот вопрос, следует проанализировать платежеспособный спрос на жилье и имеющееся на рынке предложение.

Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом. Например, выясняется, за сколько месяцев можно распродать при заданных ценах квартиры в готовом стандартном панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу. Для ответа на этот вопрос необходимо в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для покупателей зависит от этих различий, а также как идет распродажа жилья у конкурентов. Имея всю эту информацию, аналиик может сделать реалистичный прогноз о скорости распродажи квартир в оцениваемом доме.

Таким образом, ключевой в оценке емкости рынка жилья, в каком бы варианте этот вопрос ни ставился, является оценка спроса и предложения. Областью для рассмотрения этих показателей является территория, покрываемая данным рынком.

Анализ территории данного рынка жилья. Очерчивание территорий, создающих потенциальный спрос на оцениваемую недвижимость, а также территорий, недвижимость на которых составляет конкуренцию данному проекту, должно быть первым этапом любого анализа рынка.

Очевидно, что размер и конфигурация этих территорий зависят от типа и местоположения рассматриваемого проекта застройки, а также от общего состояния рынка недвижимости (жилья).

Анализ спроса на жилье. Основой анализа спроса на любой тип недвижимости является классификация потенциальных потребителей данной недвижимости. Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости.Принципиально важно понимать, что механизмы формирования спроса на жилье, а следовательно, и все подходы к его изучению теснейшим образом связаны с экономической и социальной структурами общества, с его системой ценностей и предпочтений, Поэтому перенос методов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, на российскую почву требует разумной критической селективности. В то же время представляется полезным освоение собственно логики анализа.

Группы населения, имеющие сходный спрос на жилье, могут характеризоваться несколькими факторами например:

  1. социально-демографическими характеристиками: пол, возраст, семейный статус, размер семьи;
  2. экономическими характеристиками, прежде всего уровнем доходов (синтетическими социально-экономическими характеристиками могут быть занимаемая должность или уровень образования, иногда надо принимать во внимание религиозную, этническую и языковую принадлежность);
  3. психологическими характеристиками, в частности стилем жизни, вкусами и предпочтениями (например, предпочтение собственного или арендуемого жилья).

Для оценки суммарного спроса на жилье на данной территории необходимо оценить количество вновь возникающих здесь, семей, а также результирующую миграционных процессов. Считается, что ведущим фактором, детерминирующим спрос на жилье, является рост занятости.

Наряду с перечисленными выше факторами на спрос влияют также возможность и финансовые условия получения кредитов на покупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов (эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционные ожидания населения.

После оценки суммарного спроса на жилье, ожидаемого на данной территории, необходимо выделить подгруппы (в соответствии с запросами на характеристики жилья). Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос на новые квартиры в данном городе составляет 800 ед. в год, то надо учесть, что 600 из них нужны семьям с детьми (причем порядка 250 квартир из этих 600 должны быть квартирами повышенного уровня качества), остальные 200 будут раскуплены одиночками, причем около половины из этих квартир — тоже повышенного качества, и т.д.

Если оценивается спрос на жилье в конкретном проекте, то надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потеряна из-за конкуренции с другими проектами.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: