Возможны различные формы организации процесса предоставления и обслуживания ипотечных кредитов в банке. Организационная структура специализированного ипотечного банка, как правило, строится в соответствии с основными этапами ипотечного кредитования. Если это универсальный коммерческий банк, то в нем создается либо управление, либо отдел ипотечного жилищного кредитования.

Это во многом определяется масштабами ипотечного кредитования, осуществляемого банком. В нашем учебном пособии для примера за основу взята структура банка, в котором создается отдел ипотечного кредитования.Основные функции отдела:

  • отбор потенциальных заемщиков, соответствующих критериям, установленным внутренним положением банка о кредитовании;
  • проведение андеррайтинга кредитов и подготовка решения о предоставлении кредита;
  • оформление и заключение кредитных сделок;
  • обслуживание ипотечных кредитов;
  • работа с проблемными кредитами.

Структура отдела ипотечного кредитования строится исходя из возложенных на него функций и может быть следующей:

  • начальник отдела;
  • кредитный инспектор, осуществляющий предварительную квалификацию заемщиков (кредитный инспектор по предварительной квалификации);
  • кредитный инспектор, отвечающий за сбор и проверку информации;
  • кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов и заключение кредитных сделок;
  • кредитный инспектор, осуществляющий обслуживание ипотечных кредитов (кредитный инспектор по обслуживанию);
  • По мере увеличения объемов ипотечного кредитования увеличивается количество сотрудников, работающих по каждому направлению, и в отделе могут быть созданы подотделы.

Источники средств кредитования. Создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает предоставление долгосрочных ипотечных жилищных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, требует формирования механизма обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Наиболее распространенными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во всем мире являются средства:

  • привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депозиты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;
  • привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кредитов и различных финансовых инструментов заимствования;
  • привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и индивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения особых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным, предоставляемые из бюджетных источников в различных формах участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т. д.) с целью субсидирования ипотечного жилищного кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию и привлечение достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок ипотечных жилищных кредитов.

Следует отметить, что с точки зрения развития рынка ипотечных жилищных кредитов определяющее значение имеют источники средств, привлекаемых от граждан и инвесторов.

Средства, привлекаемые на финансовом рынке в качестве межбанковских кредитов, как правило, краткосрочны, и их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного жилищного кредита.

Особое значение имеют средства, получаемые из государственного бюджета. На первых этапах развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государственная поддержка может значительно ускорить развитие системы. Однако в зависимости от формы и направления использования бюджетных средств для развития жилищной ипотеки, а также способов их распределения, господдержка может как ускорять, так и сдерживать участие в развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования рыночных структур. Поэтому определяющее значение приобретают анализ и оценка эффективности использования средств бюджета, направляемых на развитие ипотеки.

Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном — кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты — универсальные и сберегательные банки.

Они предоставляют кредиты, обслуживают их т. е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т. д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т. е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов — модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, — ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.

Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу — инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты, При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами. Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов.

Организация процесса кредитованияПри этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть-продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: