Методика андеррайтинга кредитов (дополнение к статье)Анализ выполнения заемщиком имеющихся долговых обязательств. Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для того, чтобы эксперт по андеррайтингу сделал логический вывод по поводу обязательств, взятых на себя заявителем в отношении платежей по новому ипотечному кредиту.

Следует уделить большее внимание тому, своевременно ли клиент выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях. В кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно свидетельствует о пренебрежении обязательствами по кредитам.

В то же время необходимо обратить внимание на количество даже умеренно просроченных платежей за предшествующие 12 месяцев. У заемщика следует потребовать письменного объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом на 30 дней и более.

Анализ осуществления заемщиком обязательных платежей по жилью.

Поскольку ипотечный кредит представляет собой будущее обязательство, связанное с жильем, заемщик должен представить подтверждение того, что он регулярно вносил платежи, связанные с жильем в прошлом. Эксперт по андеррайтингу должен проверить своевременность уплаты заемщиком квартирной платы, платы за коммунальные услуги и налога на имущество за последние 12 месяцев по соответствующим платежным книжкам.

Аренда (наем) жилья в частном секторе. Если заемщик в прошлом платил за наем жилья в частном секторе, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Любая просроченная задолженность сроком более 30 дней по оплате найма должна быть объяснена в письменной форме. Просрочки платежей, превышающие 30 дней, имевшие место за предшествующие 12 месяцев, могут быть достаточным основанием для того, чтобы андеррайтер принял решение об отказе в предоставлении клиенту кредита.

Оценка достаточности обеспечения — предмета залога. В случае если заемщик не выплачивает кредит на установленных условиях, для погашения задолженности по кредиту банк имеет право в установленном законом порядке обратить взыскание на предмет залогазаложенное недвижимое имущество (обычно это приобретаемое с помощью кредита жилье). Банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита. При оценке предмета залога эксперт по андеррайтингу должен проанализировать три фактора:

  • законность (юридическую чистоту) прав собственности на приобретаемое жилье;
  • соотношение стоимости имущества и суммы кредита;
  • физическое состояние имущества.

Правоустанавливающие документы . Кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов, отвечает за проверку правоустанавливающих документов, законность прав собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров установленным внутренним инструкциям банка. Кредитный инспектор организует проведение юридической экспертизы предмета залога. С этой целью юридическая служба банка представляет заключение относительно законности прав собственности на предмет залога у продавца (если на предыдущем этапе этот анализ не проводился). Там, где это возможно, банку целесообразно требовать от заемщика застраховать законность прав собственности на предмет залога — «правовой титул собственности»— в страховой кампании. При отсутствии страхования правового титула следует убедиться, что юристы банка проверили документы, подтверждающие права собственности в отношении приобретенного жилья, и исключена возможность возникновения встречных требований третьих лиц в отношении заложенного имущества.

Состояние предмета залога. Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком. Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.

Требования коценке имущества. Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.

Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:

  • анализ состояния жилого помещения;
  • анализ прилегающей территории;
  • определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;
  • определение ликвидационной стоимости, т.е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;
  • определение рыночной стоимости.

Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.

С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.

В случае если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.

Анализ «факторов риска» и «компенсирующих» факторов по кредиту и принятие решения по результатам андеррайтинга.

После завершения основных этапов анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.

При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями:

  1. основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции;
  2. проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита;
  3. проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.

В частности, наличие значительного объема денежных средств или другого ликвидного имущества сверх суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса, покрытия расходов по заключению кредитного договора и договора об ипотеке недвижимого имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита, может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку свидетельствует о наличии у заемщика дополнительных источников средств, помимо месячного дохода, которые могут быть направлены на ежемесячные выплаты по ипотечному жилищному кредиту. При этом необходимо проанализировать источники денежных средств, которыми располагает заемщик к моменту приобретения жилья и получения ипотечного жилищного кредита, обращая внимания на то, что денежные средства не должны иметь «заемную природу» и их наличие и происхождение должно быть документально подтверждено заемщиком.

Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе — снижаться.

Компенсирующие факторы, как правило, носят субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Эксперт по андеррайтингу должен определить, являются ли данный фактор или комбинация факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциальным заемщиком. В некоторых ситуациях компенсирующий фактор может послужить основанием для того, чтобы эксперт по оценке вероятности погашения кредита вынес положительное решение в отношении заявления на ипотечный кредит, которое в противном случае было бы отклонено.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: