Нарушение заемщиком обязательств по договоруОсобое место при обслуживании ипотечных кредитов отводится работе с заемщиками, нарушившими обязательства, вытекающие из кредитного договора.

Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Исходя из этого кредиты можно условно разделить на две группы: кредиты с временными нарушениями установленных сроков и сумм внесения платежей и проблемные кредиты.

Работа с ипотечными кредитами при временном нарушении заемщиком обязательств по своевременному и в установленной сумме внесению платежей по ипотечному кредиту. Процедура работы кредитного инспектора при временных нарушениях заемщиком обязательств по кредитному договору может быть организована следующим образом.

Предположим, что установленным банком периодом, в течение которого заемщик должен внести платеж, является период с 20-е по 28-е число (включительно) каждого календарного месяца. При невнесении заемщиком в установленный срок и в установленной сумме планового платежа по кредиту кредитный инспектор по обслуживанию должен 29-го числа месяца, в котором выявилось нарушение, по телефону связаться с заемщиком, выяснить причину неплатежа и напомнить о санкциях, которые может предпринять банк при нарушении кредитных обязательств, и о последствиях применения таких санкций для заемщика.

При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен произвести следующие операции:

  • в конце рабочего дня 29-го числа месяца, в котором произошло нарушение, подготовить распоряжение отдела ипотечного кредитования об учете задолженности на счетах просроченной задолженности, подписать его у начальника отдела ипотечного кредитования и передать в бухгалтерию;
  • средства, не поступившие от заемщиков в указанный срок, учитываются как просроченные на отчетный период;
  • подготовить распоряжение для бухгалтерии о начислении пеней (отдельно по исполнению обязательства по возврату суммы кредита и отдельно по исполнению обязательства по уплате процентов) за каждый день просрочки, подписать распоряжение у начальника отдела ипотечного кредитования и передать его в бухгалтерию.

Следует подчеркнуть, что любое нарушение заемщиком обязательств по кредитному договору требует внимания со стороны банка. Кредитный инспектор по обслуживанию должен обязательно выяснить у заемщика причины, повлекшие невыполнение обязательств по кредиту.

При просрочке платежа на более длительный срок — 10 календарных дней — кредитный инспектор по обслуживанию должен направить заемщику заказное письмо с требованием срочного внесения платежей по кредиту и предупреждением о возможных для него последствиях при невнесении платежа. Копия письма подшивается в кредитное дело.

Работа с проблемными кредитами.При наличии более трех просрочек (даже если каждая просрочка незначительна) в течение 12 месяцев в исполнении обязательств по кредитному договору либо при просрочке платежа на срок свыше 30 календарных дней необходима более серьезная работа с заемщиком. Представляется целесообразным оформить письменное требование о необходимости ликвидировать задолженность по кредиту либо явиться в банк для выяснения причины нарушения кредитных обязательств. При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен провести промежуточный андеррайтинг кредита, уделив особое внимание платежеспособности заемщика и перспективам ее улучшения.

При возникновении у заемщика временных трудностей по погашению кредита и при условии, что промежуточный андеррайтинг показал наличие перспектив у заемщика выполнить все обязательства по кредитному договору, кредитный инспектор по обслуживанию совместно с начальником отдела готовят и представляют на утверждение кредитному комитету план мероприятий, обеспечивающих выполнение заемщиком кредитных обязательств.

Кредитный инспектор по обслуживанию прорабатывает различные варианты изменения графика погашения кредита: увеличение срока кредитного договора с соответствующим уменьшением размера месячного платежа; временное освобождение заемщика от внесения платежей в счет погашения основного долга и уплата только начисленных процентов с продлением срока кредитного договора; временное снижение процентной ставки по кредиту и т. п. Возможные модификации условий кредитного договора разрабатываются сотрудниками отдела ипотечного кредитования и утверждаются кредитным комитетом. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, подписанными первым лицом банка и заемщиком. При существенных модификациях условий кредитного договора, требующих отражения в формируемых банком резервах на возможные потери по ссудам, кредитный инспектор по обслуживанию готовит распоряжение о формировании резервов на возможные потери по ссудам.

Если выводом промежуточного андеррайтинга кредита является бесперспективность ситуации у заемщика в плане улучшения его платежеспособности, то кредит переходит в разряд проблемных кредитов. Инспектор готовит справку руководителю кредитного отдела с обоснованием отнесения данного кредита к группе проблемных кредитов. На основе подготовленной справки начальник отдела ипотечного кредитования принимает решение о квалификации кредита как проблемного. При наличии письменного согласия со стороны заемщика кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела готовит различные варианты решения проблемы погашения кредита, согласует выбранный вариант с начальником отдела ипотечного кредитования. Записка с обоснованием варианта погашения кредита за подписью начальника отдела ипотечного кредитования направляется на утверждение в кредитный комитет. Изменения условий кредитного договора, принятые кредитным комитетом, оформляются дополнительными соглашениями.

Кредитный инспектор по обслуживанию рассматривает следующие варианты работы с проблемными кредитами: досрочное погашение кредитной задолженности и уплата начисленных процентов и пеней путем продажи заложенной квартиры и обмена заложенной квартиры на квартиру меньшей стоимости, погашение кредита за счет других средств.

Инспектор по обслуживанию по согласованию с начальником отдела ипотечного кредитования готовит обоснование необходимой досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, подписывает его у начальника отдела и передает на рассмотрение кредитного комитета. При решении кредитного комитета о требовании досрочного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору кредитный инспектор по обслуживанию оформляет письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, подписывает его у первого лица банка и отправляет заказным письмом заемщику. При этом кредитный инспектор по обслуживанию обязан провести инспекцию физического состояния предмета залога и составить отчет:

  • смена должника по кредитному обязательству путем перевода обязательств заемщика по кредитному договору на покупателя квартиры в результате продажи ему заложенной квартиры с имеющимся залоговым обременением;
  • обращение взыскания на заложенную квартиру.

Обращение взыскания на заложенную квартиру.Обращение взыскания на заложенную квартиру является крайней и нежелательной для банка мерой. Она предпринимается в ситуации, когда все другие возможности выполнения кредитного договора исчерпаны.

Кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела готовят служебную записку о нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору и о необходимости обращения в искания на предмет ипотеки при неперспективности погашения кредита и невозможности реализации других вариантов. Служебная записка за подписью начальника отдела ипотечного кредитования направляется в кредитный комитет банка. Кредитный комитет принимает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки. После получения соответствующего решения кредитный инспектор по обслуживанию совместно с юристом отдела подготавливает копию кредитного дела для передачи в юридический отдел банка, который проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки.

Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться в порядке внесудебного обращения взыскания или в судебном порядке. Юристы юридического отдела банка прорабатывают каждый из вариантов обращения взыскания, обсуждают их с заемщиком либо посылают ему заказные письма с информацией о порядке обращения взыскания.

Кредитный комитет принимает решение по поводу порядка обращения взыскания. Юридический отдел проводит работу по обращению взыскания на предмет ипотеки, подготавливает все необходимые документы, взаимодействуют с судебными органами (при судебном обращении взыскания).

При внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки юристы юридического отдела прорабатывают различные варианты: заключение между заемщиком и банком соглашения об отступном; заключение между банком и заемщиком соглашения об удовлетворении требований банка путем продажи заложенной квартиры третьим лицам с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству; заключение соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов и др. Судебный порядок обращения взыскания применяется при несогласии заемщика на внесудебное обращение взыскания. Решение о судебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки принимает кредитный комитет на основе обоснования, подготовленного юридическим отделом и согласованного с начальником отдела ипотечного кредитования.

Отметим, что нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимой силы.

Допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства может носить крайне незначительный характер, и в силу этого размер требований залогодержателя может оказаться несоразмерным стоимости заложенного имущества. В этом случае суд вправе отказать залогодержателю в обращении взыскания на заложенное имущество.

Результатом обращения взыскания на предмет ипотеки и его реализации является закрытие кредитного дела в установленном в банке порядке. Если после продажи предмета залога и компенсации потерь банка остаются средства, то они возвращаются заемщику.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: