Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования в 1992 — 1993 гг. накануне принятия правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, характеризовалась следующими основными признаками:

  • снижающиеся объемы бюджетных средств, направляемых в жилищный сектор, их крайне неэффективное использование;
  • высокие и нестабильные темпы инфляции, рост процентных ставок по кредитам;
  • высокий кредитный риск при долгосрочном жилищном кредитовании в связи с несовершенством законодательства (невозможность обращения взыскания и выселения заемщика из заложенного жилья);
  • неготовность банков предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог жилья; наличие различных «квазиипотечных» форм обеспечения жильем (аренды с правом последующего выкупа);
  • низкая доступность жилья, а также отрицательные ставки процентов по депозитам, что делало невозможным для групп населения со средними доходами как приобретение жилья за наличные средства, так и накопление необходимых средств. Эти факторы и определили направления новой политики Правительства Российской Федерации в сфере жилищного финансирования:
  1. разработка новой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования,
  2. развитие рыночной системы финансирования строительства,
  3. привлечение средств частных инвесторов в жилищную сферу.

Развитие государственной жилищной политики в 199б — 2000 гг. определялось Государственной целевой программой «Жилище» (одобренной Постановлением Совета министров Российской Федерации — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 199б г. № 431). За этот период были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены приоритетные направления и отработаны механизмы ее реализации, а также создана нормативная правовая база, связанная с обеспечением правсобственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищным финансированием, ипотечным кредитованием. Изменились формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Основные направления развития жилищной политики в 2002-2010 гг. определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, утвердившим федеральную целевую программу «Жилище» на 2002 — 2010 гг. Эта программа отличается комплексным подходом к решению проблем жилищной сферы, в частности в ней содержатся меры по развитию системы обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, переселенцев и т.д.) с использованием механизма бюджетного субсидирования (государственных жилищных сертификатов).

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), негативно отразился на инфляции и падении реальных доходов значительной части населения. Ряд крупнейших банков практически прекратил свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам. Кроме того, кризис подорвал доверие инвесторов — как зарубежных, так и внутри страны — к возможности размещения денежных средств в долгосрочные долговые инструменты, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов. Лишь к началу 2000 г. наметился ряд предпосылок для развития системы ипотечного кредитования.

В законодательной сфере происходил активный процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка жилищных ипотечных кредитов. Задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в различных законодательных актах и программных правительственных документах (Федеральный закон Российской Федерации к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в России от 11 января 2000 г. № 28 Федеральный закон «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, существенно расширивший возможности кредиторов предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог приобретаемого жилья, и др.).

Различные субъекты жилищного рынка — банки, застройщики, риэлторы, страховые компании — начали рассматривать ипотечное жилищное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса.

Образовался новый, пока еще небольшой, но быстро расширяющийся круг банков, последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию населения. Все больше банков применяют классическую схему долгосрочного жилищного кредитования, используя механизм ипотеки в качестве обеспечения кредитов населению. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Несмотря на пока еще небольшие масштабы ипотечного рынка, созданы и апробированы определенные организационно-финансовые механизмы для рефинансирования банков, предоставляющих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты.

Значимую роль в развитии жилищной ипотеки стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного кредитования населения. В условиях отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые в форме льготных жилищных кредитов предоставляются населению на приобретение или строительство жилья.Основные изменения в области жилищного финансирования

В условиях острого финансового голода, когда бюджетное финансирование жилищного строительства сократилось до минимума, застройщики стали активно развивать различные формы привлечения денежных средств непосредственно от населения как в форме договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и в форме создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. Они начали успешно конкурировать с банками, привлекая денежные средства населения и осуществляя продажу квартир в рассрочку без соблюдения обязательных для кредитных организаций требований по резервированию и экономическим нормативам.

В целом, несмотря на достаточно широкий спектр подходов к организации системы жилищного кредитования, в обществе растет осознание ключевой роли жилищной ипотеки как рыночного инструмента решения жилищных проблем населения и привлечения средств для финансирования жилищного строительства.

Вы также можете посмотреть следующие статьи: