AboutFinanceCredit.RU

Финансы и кредит

Договор об ипотеке

Договор об ипотекеДоговор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) является способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору.

В общем случае он носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к кредитному договору. Дополнительный характер договора об ипотеке заключается в том, что он не имеет смысла и не может существовать без основного обязательства (хотя, например, в германском праве существуют некоторые исключения).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Залог недвижимого имущества и ипотека является синонимами. Подробнее »

Оформление кредитной сделки

Оформление кредитной сделкиРассмотрим одну из возможных последовательностей действий при оформлении кредитной сделки на примере приобретения квартиры. Хотя основные действия взаимосвязаны — например, заключение договора об ипотеке, естественно, предшествует его регистрации, — отдельные действия могут совершаться в различной последовательности.

На первом этапе производится согласование кредитного договора, включая согласование графика ежемесячных платежей заемщика. В банках имеются стандартные договоры ипотечного кредитования, однако возможна, а иногда и необходима, индивидуализация деталей стандартного договора. Договор подписывается обеими сторонами.

Следующий этап — заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация подписанного договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт регистрации договора купли-продажи еще не означает перехода права собственности от продавца к покупателю — для этого надо зарегистрировать право собственности как таковое. Подробнее »

Кредитный риск

Кредитный рискКредитный риск — это риск возникновения убытка банка в силу неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. При ипотечном кредитовании обязательства заемщика по кредитному договору дополнительно обеспечиваются залогом недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств. В большинстве стран с хорошо развитой системой жилищного ипотечного кредитования залог жилого дома (квартиры) означает, что обязательства заемщика надежно и хорошо обеспечены.

Основная задача кредитора состоит в том, чтобы предоставить заемщику кредит на условиях, при которых заемщик будет в состоянии его погасить в установленные сроки, а банк-кредитор — получить приемлемую прибыль. Необходимо также убедиться, что жилая недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, правильно оценена и ликвидна, т. е. может быть реализована по достаточной цене и в обозримые для кредитора сроки в случае обращения взыскания на предмет залога. Подробнее »

Риск ипотечных ставок

Риск ипотечных ставокРиск процентных ставок (процентный риск) заключается в снижении прибыльности операций банка либо возникновении потерь вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок по привлекаемым и размещаемым ресурсам, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости.

И.В. Ларионова под процентным риском понимает риск возможного снижения маржи банка вследствие негативного непредвиденного изменения процентных ставок на рынке.

Определяющее значение для оценки возможных убытков имеет согласованность в изменении процентных ставок по пассивам (привлекаемым ресурсам для кредитования) и активам. Так, если ставка по кредиту переменная, корректируется один раз в год и ставка процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется этот кредит, также пересматривается ежегодно по согласованной формуле, то риск процентных ставок отсутствует. Подробнее »

Риск досрочного погашения

Риск досрочного погашенияЕсли процентные ставки на рынке падают, а заемщик взял кредит на более невыгодных условиях, то он будет стремиться погасить кредит досрочно. С этой целью он может взять новый кредит и рефинансировать старый.

В этом случае банк-кредитор столкнется с риском досрочного погашения, что повлечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочного реинвестирование досрочно поступивших платежей по кредиту по более низкой процентной ставке.

Проблема усугубляется, если процентные ставки по пассивам зафиксированы на длительный период времени. Как уже говорилось, риск досрочного погашения — типичный процентный риск. В отдельную категорию его выделяют в связи с масштабами этого явления и специфическими способами управления этим риском. Подробнее »

Платежеспособность банка

Термин «ликвидность» означает возможность легко реализовать, продать, превратить материальные ценности и прочие активы в денежные средства. Под ликвидностью банка понимается его способность обеспечивать своевременное выполнение своих обязательств. Банк считается ликвидным, если он имеет доступ к средствам, которые могут быть привлечены по разумной цене и именно в тот момент, когда они необходимы.

Для этого банк должен располагать необходимой суммой ликвидных средств либо иметь возможность быстрого их получения с помощью займов или продажи активов. Баланс считается ликвидным, если его состояние позволяет за счет быстрой реализации средств по активу покрывать срочные обязательства по пассиву. Риск ликвидности — это риск, который в определенный момент может заставить банк приобретать наличность по более высокой цене или терпеть убытки при срочной продаже своих активов. Подробнее »

Факторы обуславливающие цену ипотечного кредита

Факторы обуславливающие цену ипотечного кредитаДля клиента банка ценой ипотечного кредита, в первую очередь, является процентная ставка, устанавливаемая банком за пользование кредитными средствами.

Каким образом определяется процентная ставка по тем или иным кредитам, что влияет на ее уровень, с чем связано изменение процентных ставок?

Цена ипотечного кредита зависит от комплекса факторов, которые влияют на нее прямо или косвенно. Условно их можно разделить на внешние по отношению к банку и внутренние, иначе говоря, на зависящие и не зависящие от работы банка. Подробнее »

Структура цены ипотечного кредита

Структура цены ипотечного кредитаКомпоненты цены ипотечного кредита складываются из нескольких основных составляющих: базовая ставка, или стоимость привлекаемых кредитных ресурсов; надбавка, которая предназначена для формирования резервов для покрытия потерь в связи с рисками; административные расходы, включающие как расходы, связанные непосредственно с данными операциями (операционные расходы), так и общебанковские расходы, относимые в определенной пропорции на издержки данного подразделения; надбавка, предназначенная для формирования прибыли.

Цена отражает стоимость привлекаемых банком ресурсов для выдачи долгосрочных ипотечных жилищных кредитов (средняя стоимость средств по депозитам, ставка купонного дохода, выплачиваемого по долговым ценным бумагам, или стоимость межбанковского кредита и т.п.). Подробнее »

Оценка риска при определении процентной ставки

Оценка риска при определении процентной ставкиОсобое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию,учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

В компонент цены кредита включаются надбавки в том числе по следующим основным банковским рискам: кредитный риск, риск процентных ставок и риск досрочного погашения.

Надбавка на ставку процента с учетом кредитного риска по всему объему кредитов лидировать данные по различным странам, иллюстрирующие зависимость надбавки за кредитный риск от типа используемого кредитного инструмента (фиксированная процентная ставка, переменная процентная ставка), формы обеспечения (первичная или последующая ипотека, обязательное страхование), а также особенностей национального законодательства.

В странах, где обращение взыскания на залог происходит быстро и не требует больших судебных издержек, эта надбавка существенно ниже. Подробнее »

Об истории ипотеки

Об истории ипотекиПринято считать, что первое упоминание об ипотеке (в пер, с греч. — заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н. э. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А, Базанова.

Еще К. П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов». Подробнее »